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业内预测 房价未来四月内不会涨
2010-9-28 17:05:35    阅读(646)    评论(0)
2010年最后的卖房机会就在眼前,前8个月的尴尬将会对剩下的这四个月产生怎么的“倒逼”?对此,业内人士有共识也有分歧。 

  房价不涨 

  有关未来一段时间的房价走势,武汉房地产界存在两个观点。开发商大多认为,未来房价变化不大;而研究机构认为,房价将下跌。 

  武昌某楼盘市场负责人指出,接下来,市场不会出现大的变化。“站在国家的角度上,政府会保证社会经济的平稳运行,不会大涨大跌。”他说,“这种态势会延续到明年3、4月份。经过宏观调控后,房地产的价格还是会向上走,这和市场供需、城市化以及经济发展有关。” 

  新世界中国地产(武汉)副总监熊锋认为,接下来市场的运行要看开发商的态度。 

  “如果和现在一样,新产品有相对于老产品的优势,定价上保持谨慎,当前的势头就可以延续,如果见风涨或捂盘,就会出问题,但后者出现的可能性不大。”他说,“新世界将遵循市场规律,不捂盘,价格以稳为主,产品素质会比以前更好。” 

  武汉世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘鲲鹏认为,未来两个月,武汉楼市的价格波动不会太大,新推出的产品,其入市价格将比较适中。“开发商不要盲目乐观,不能见势涨价,如果再涨价,将可能导致新的调控政策出台。”

  他指出,9、10月份,市场表现最好的产品应该是能满足“刚需”的小户型和中小套型。“产品竞争力很重要,开发商对产品应该有很清楚的市场定位,做好细分市场的营销。” 

  与开发商和营销机构的判断不同,亿房研究中心主任明晶晶指出,接下来的4个月,武汉市房价总体会出现下调。 

  “从目前已知的情况,9、10月份计划上市的新盘大大多于7、8月份。根据开发商的年度营销惯例,9、10月份的新盘入市不会出现类似于8月份的状况。”她说。 

  8月初,多家机构预测当月会有40个左右的新盘入市,但至月底,未上市的楼盘不在少数。 

  “国家在4月份推出楼市宏观调控,这一时机的选择很有深意,它正好打乱了开发商一贯的推盘和营销节奏。”明晶晶说,“一般而言,4、5、6月是开发商推盘的高峰,到7、8月份,全年的销售任务应该完成80%左右,9、10月在7、8月份价格拉高的基础上,再实现全年利润最大化。但在今年,4、5、6月不推盘,7、8月份又卖不出去,眼看着只剩四个月,不能指望11、12月大量卖房,所以只剩9、10月这唯一的机会了,否则,全年营销回款的数字会很难看。” 

  华中指数研究院高级分析师李国政说:“借用股市上的话来说,目前武汉楼市处于一个‘阶段性整理平台’,如果接下来有负面消息,成交会马上下去,如果有利好,则反之。” 

  他强调,近期一系列利好规划消息频频出现。“比如说‘武汉1小时经济圈’、‘长江经济带’以及和几条高铁有关的消息。”但在强调利好的同时,李国政认为武汉市房价平均水平在未来四个月中会下降15%。“前提是目前的政策环境不变。” 

  价格变化要细看 

  虽然可以基本肯定9、10月份实际入市的新盘不会少,但明晶晶认为,价格的变化要看具体的楼盘,“片区间价格运行的差异较大,在个别区域楼价下调相对较大的同时,不排除个别区域楼价下调空间非常小,甚至出现上涨的情况。” 

  她的这一判断源自对不同片区房源供应的考虑。“要看存量主要集中在什么片区。汉口中心区一直以来都是供小于求,即便是在2008年的调整中,该片区的价格变化也不大。而武昌中心区的存量和供应量大则相对较大,历史数据也显示,武昌明显比汉口的价格变化大,光谷接下来的变化也会大。”她说。 

  保障房入市影响待考 

  李国政认为,自9月开始将进入市场的10000套保障房对市场的影响不可忽视。“单从数据统计层面来说,保障房的入市有明显的拉低相关数据的作用。短期看,由于保障房的供应量相对偏小,对现实的商品房价格产生的影响并不大。但按政府的意图,保障房将形成持续供应,最终会对市场价格产出影响。”他说。 

  而明晶晶并不认为保障房的入市会对房价产生很大的实质性影响。“目前,武汉市在售的经济适用房有14000套,其中主要是用于满足拆迁还建的需要,只有5000套是对非拆迁户发售的。” 

  近几年,武汉拆迁量始终维持在高位,经济适用房的供应并不能完全满足拆迁还建的需求。“此外,保障房供应的重点将转为廉租房,这对于现实楼市需求的消化没有帮助。一些‘夹心层’的购房需求也不是保障房所能满足的。”明晶晶,“这些人既‘不够穷’,又‘不够富’。” 

  她预计,明年楼市价格有反弹的可能有。这是“市场周期性运行的结果,同时,从产业发展的角度看,任何一次‘调控’都是一个相对短期的行为,本次调控没有解决楼市的根本问题。” 

  对于保障房入市,刘鲲鹏也认为对商品房的价格影响不大。“原因在于,从细分市场的角度看,保障房和商品房对应的消费群体不同。” 

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